“임대인이 개인회생 신청해도 전세금 소송 가능할까”…전세보증금 지키는 법 정리

 전세보증금을 돌려받기 위해 소송을 준비하던 중, 갑자기 임대인이 개인회생을 신청했다는 소식을 듣는다면 어떻게 해야 할까. '이제 소송도 못 하는 것 아니냐'는 불안이 커질 수 있다.

하지만 결론부터 말하면 소송 자체는 가능하다.

19일 엄정숙 변호사는 “채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따르면 임대인이 개인회생을 신청하거나 개시결정을 받더라도, 이미 진행 중인 전세금반환소송은 중단되지 않는다”고 설명했다.

 채무자회생법 제593조와 제600조는 ‘변제를 요구하는 행위’는 중지·금지할 수 있다고 규정하면서도, ‘소송행위는 제외’한다고 명확히 밝히고 있다. 즉, 개인회생 신청만으로 소송이 자동 중단되지는 않는다. 

실제로 법원 판례 역시 “개인회생 신청 사실만으로 채권자의 소송이 금지되거나 중단되는 것은 아니다”라고 판단해왔다.

 문제는 소송 이후 단계다. 개인회생 개시결정이 내려지면 강제집행, 가압류, 가처분, 담보권 실행 경매 등은 중지된다. 

즉, 판결에서 이겨도 곧바로 임대인 재산을 압류하기는 어렵다. 따라서 소송 승소 = 즉시 돈 회수는 아니라는 점을 반드시 이해해야 한다.

이미 소송을 진행 중이라면 문제 없지만, 아직 제기하지 않았다면 상황이 달라질 수 있다. 

개인회생 개시결정 이후에는 채권을 절차 안에서 신고·확정해야 하므로, 별도로 이행의 소를 제기하는 것은 실무상 제한되는 경향이 있다. 전문가들은 개시결정 전에 소를 제기하는 것이 유리할 수 있다고 조언한다.

 또 하나 중요한 포인트는 ‘면책’이다.

 임대인이 개인회생 절차를 마치고 면책 결정을 받더라도, 주택임차인의 보증금 중 주택임대차보호법상 우선변제권이 인정되는 범위는 면책 효력이 미치지 않는다는 것이 대법원 판례 입장이다(대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결).

특히 소액임차인의 경우 이 부분이 매우 중요하다.

개인회생 절차가 개시되더라도 소멸시효는 진행되지 않는다. 즉, 권리가 사라지는 것은 아니다. 다만 소 제기 시점, 강제집행 가능 여부, 우선변제권 해당 여부, 채권자목록 기재 여부 등을 종합적으로 판단해 대응해야 한다.

엄정숙 변호사는 “전세보증금 반환 문제는 절차의 타이밍에 따라 결과가 크게 달라질 수 있는 사안”이라며 “임대인의 회생 절차 진행 상황을 정확히 파악하고 전략적으로 대응하는 것이 무엇보다 중요하다”고 조언했다.