"땅은 공단, 돈은 민간" … 오송역 복합개발 '1조 프로젝트' 시작

20년 넘게 논의만 거듭해온 오송역 복합개발사업이 마침내 민간사업자 찾기에 나섰다.

 

국가철도공단(이하 공단)은 4월 30일 공고 제2026-60호를 통해 '오송역 환승센터 복합개발사업 사업주관자 공모'를 공식 개시했다. 

7월 17일까지 사업계획서를 접수받아 사업주관자 후보자를 선정할 방침이다.

이번 사업의 구조는 국내 유사 개발사업과 구별되는 독특한 방식으로 설계됐다. 

민간투자방식(BTO·BTL)이 아닌 '철도시설 점용허가' 방식이 적용된다. 이는 국유재산법상 국유지에는 영구 건축물 축조가 원칙적으로 금지돼 있기 때문이다. 다만 철도사업법과 철도건설법에 따라 공단이 직접 출자하거나, 공단이 출자한 법인의 경우 국유지 위에 영구 건축물 축조가 가능하다는 예외 조항이 이번 사업의 법적 근거다.

이에 따라 공단은 단순한 '땅 임대인'에 그치지 않는다. 공단이 현물출자(부지) 형태로 특수목적법인(SPC)에 참여하고, 민간사업자는 재정출자(현금)로 SPC를 구성하게 된다. 공단은 SPC 구성 이후에도 관리·감독 역할을 겸하며, 점용허가 기간은 최대 50년 이내로 설정될 예정이다. 점용허가 기간 종료 시에는 국유지를 원상회복하거나, 부지 위의 건물을 국가에 귀속시켜야 한다.

철도공단 관계자는 "오송역 복합환승센터 개발사업의 경우 국유지 특성상 BTL같은 민간투자참여방식을 적용할 수가 없어 철도시설 점용허가 방식으로 추진하게 됐다"며," "이번 사업은 철도시설과 철도 운용을 위해 반드시 필요한 공단 유휴부지를 효율적으로 운용하기 위한 것이기 때문에, 그 목적성에 맞는 방식으로 진행하게 됐다"고 설명했다.

이번 공모에서 주목할 또 다른 핵심은 주차 문제 해소다. 공모지침서에는 오송역의 만성적 주차난 해결을 위해 현재보다 약 1,000대 늘어난 총 3,500대 규모의 주차공간 확보를 명시했다. 이는 수요 추정치의 최저치를 반영한 수치로, 향후 주변 개발 진행에 따라 실제 수요는 더 늘어날 수 있다는 게 공단 측 설명이다. 공모 평가항목에는 오토발렛·주차로봇 등 고밀도·고효율 스마트 주차 계획의 적정성이 포함됐다. 다만 주차요금은 인근 법정 주차장과 동일한 범위 이내로 책정해야 한다는 조항도 함께 명시돼 민간의 요금 인상을 제한하는 장치를 뒀다.

공모 일정은 ▲사전 참가등록(5월 11~14일) ▲사업설명회(5월 19일) ▲질의 접수(5월 20~22일) ▲사업계획서 접수(7월 17일) 순으로 진행된다. 

그러나 현재까지 사전 컨택된 참여 의향 기업이 전무한 상태여서 공모 흥행 여부가 사업 추진의 최대 변수로 꼽힌다. 공모지침서는 "사전 참가등록 현황 등을 고려하여 사업설명회를 시행하지 않을 수 있다"는 단서 조항을 달았다. 사실상 참가 기업이 없으면 설명회 자체가 무산될 수 있다는 의미다. 

공모 기간 내 적격 사업자가 선정되지 않을 경우, 공단은 공모지침서 개선안을 검토한 뒤 재공모를 진행할 방침이다.

당초 개발 걸림돌로 지목됐던 사업대상지 내 철도경찰대 공공청사 부지 문제는 해소됐다. 공단에 따르면 해당 부지는 철도경찰대 측에 이미 매각되어 개발 추진에 영향을 주지 않는다고 밝혔다.

7월 사업계획서 접수 이후 평가, 협약 체결, 설계·인허가, 착공 등 일련의 절차를 거쳐 2031년 준공이라는 목표를 달성하려면 빠듯한 일정임은 공단 스스로도 인정한다. 다만 사업이 순항할 경우 불가능한 일정은 아니라는 것이 공단 측의 입장이다. 

한편,이번 공모는 총점 1000점 기준으로 ▲개발계획(350점) ▲소요자금 및 자금조달능력(400점) ▲경영능력 및 경영계획(250점)의 3개 분야가 평가된다. 

특히 자금조달 능력에 가장 높은 400점 배점을 부여한 것은, 1조원대로 추정되는 사업비 전액을 민간이 조달해야 하는 구조 특성상 재무 안정성을 최우선으로 보겠다는 의지가 반영된 것으로 풀이된다.