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법무법인 세창과 함께 하는 [알기 쉬운 법률산책]

임차기간 중 발생한 장소적 이익은 누구의 것?

세입자, 월세로 8년간 약국 운영..임대인 요구로 상가 비워
상가 주인, 다른 약사에게 권리금 올려 받고 다시 임대

법무법인 세창 | 최종편집 2013.12.09 18:05:49
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  • 뉴데일리 스포츠 윤희성 기자입니다.

    1984년 부산에서 태어나 야구부가 있는 중학교를, 농구부가 있는 고등학교를 졸업했습니다. 국민대 행정학과를 졸업, 2012년 뉴데일리에 입사했습니다.

    중·고교 시절 운동부 친구들이 대부분 프로에 가지 못했습니다. '운동만 하던 그들은 지금 뮐 할까?' 이 궁금증을 해결하고파 스포츠 기자가 됐습니다.

    성공한 선수뿐 아니라 실패한 선수의 '실패의 의미'를 독자들에게 감동적으로 전할 수 있는 매력있는 스포츠 기자가 되겠습니다.

안녕하세요. 법무법인 세창의 안영환 변호사입니다.

얼마 전에 약국을 하는 지인의 하소연을 들었습니다.
하소연은 아래와 같았습니다.

지인은 군 지역에 소재한 병원 맞은 편에 보증금과 월세를 지급하는 조건으로 건물을 빌려 약국을 개설하였다.

처음에는 찾아 오는 고객이 많지 않아 월세 내기에 급급했다.

지인은 한 명 한 명 고객이 올 때마다 혼신의 힘으로 고객을 대하다 보니 시간이 흐르면서 약국은 잘 운영되었다.

2년이 지나 임대차기간이 종료할 때 즈음 건물주인은 월세를 올려 달라고 하였고, 지인은 월세를 올려주었다. 그 후에도 갱신할 때 마다 건물주인이 월세인상을 요구하여 월세를 올려주었다.

그렇게 세월이 흘러 8년 정도 약국을 운영하다 보니 임대료는 처음보다 2배 정도 되었다.
그 동안 바람에 출입문이 훼손되어도 지인이 직접 수리하는 등 자질구레한 수리는 지인이 하였다.

그런데, 올해 초 건물주인이 건물을 비우라고 하였다.
지인은 임대료를 올려 줄 테니 약국을 할 수 있게 해 달라고 하였다.

그러나, 주인은 자신이 해장국가게를 할 것이니 무조건 건물을 비울 것을 요구하며 명도소송을 제기하였다.

지인은 1심에서 건물을 명도하라는 판결을 받고 항소하지 않고 건물을 비워주었다.
그런데, 그 후 며칠 뒤 건물주인으로부터 ‘빨리 사업자등록을 말소하라’는 연락을 받았다.

이유는, ‘지인이 아직 해당 건물에서 영업하는 사업자로 등록되어 있는 관계로 새로 건물을 임차한 임차인이 약국으로 사업자등록을 하지 못해 약국을 개설할 수 없다’는 것이다.

지인은 남은 약품을 공급처에 반품하고 세금계산서를 취소하기 위하여 사업자등록을 며칠 동안 유지하고 있었다.

지인이 추측하기를,
건물주인은 약국으로 새로 임대를 하면서 보증금과 월세 이외에 권리금 명목으로 상당한 돈을 받거나 월세를 대폭 올려 받았을 것이라고 하였다.

그러면서, 지난 8년간 자신이 노력해 이룩해 놓은 약국으로서 영업상 이익은 모두 건물주인의 것이 되어버렸다.

듣는 필자도 참 답답하였습니다.

임차인은 임대차기간이 종료되면 건물을 명도하여야 하고, 건물주인은 그 건물을 자신이 사용할지, 아니면 누구에게 어떤 용도로 빌려 줄지를 결정할 수 있습니다.

약국으로 빌려주면서 임차인으로부터 권리금이나 인상된 임대료를 받는 것은 임대차계약으로 결정할 사항입니다.

이것을 두고, 건물주인이 부당이득(법률상 원인 없이 타인의 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가하는 것)을 취한 것이니 반환하라고 하기도 어려울 듯 합니다.

다만,
지인을 위로해 줄 필요는 있어 “나쁜 임대인을 만났다고 생각하고 자중자애하고, 다시 약국을 개척하는 때는 건물을 구입해서 하거나, 실현 가능성은 별도 없지만 판례의 지적처럼
‘임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 하는 약정’을 하라고 하였습니다.(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326).

이렇게 말하면서도,
건물 구입할 돈이 없거나 임대인이 위와 같은 약정을 하지 않으면 어떻게 할지 필자도 뾰족한 수가 없었습니다.

다만,
하나의 방안으로
“임차인이 일정한 기간 이상 영업을 하고, 임대인이 동종 부류의 영업을 직접 또는 제3자로 하여금 계속 하게 하는 경우, 임차인이 영업한 기간 발생한 장소적 이익을 평가하여 이를 임대인과 임차인이 공유한다”는 취지의 입법적 해결책을 제안해 봅니다.

 

안영환 변호사 약력 

- 밀양고등학교 졸업
- 서울대학교 법과대학 공법학과 졸업                      
- 서울대학교 대학원 법학과 졸업  
- 고려대학교 경영대학원 최고경영자과정 55기 수료
- 서울대학교 공과대학 건설산업최고전략과정 4기 수료
- 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 회원
- 현대모비스 수도권매립지 가스발전소 건설 민자사업 자문
- 동양종금 신주인수권부 사채 발행 자문
- 동양고속건설 군산비응항건설민자사업 자문
- 대림산업 포항신항만건설민자사업자문
- 한국해운학회 "해상중재의 발전방향"주제발표
- 금호건설, 광주제2순환도로제4구간건설민자사업 자문
- 경기도, 일산대교건설민자사업 자문
- 쌍용건설 대포항 건설 관련 파이낸싱 자문
- 동양고속건설, 안양지하상가건설민자사업 자문
- 제2연육교(인천대교)민자사업 자문
- 부산-김해간경량전철민자사업 자문
- 중앙해양안전심판원 심판변론인 등록
- KDI 공공투자관리센터 "BTL사업 실시협약 표준안작성"용역수행
- 보일초, 녹양중 등 학교시설건설, 제2서해안고속도록 민간투자사업 자문
- 대한건설협회, "사회기반시설에 대한 민간투자법령, 민간투자사업기본계획 및
표준실시협약(안)상의 불합리한 규정에 대한 해소방안 연구"용역 수행
- 배방고, 왕송초 등 학교시설건설, 평택시하수관거정비 민간투자사업 자문 등
- 2012 여수세계박람회 재정법무분야 자문위원
- 국토해양부 인천공항철도 활성화 위원회 위원
- 대곡-소사, 부전-마산 철도 민간투자사업 자문
- 서울지방변호사회 조기조정위원
- 서울중앙지벙법원 조정위원
- 기획재정부 예산성과금실사위원회 위원
- 대한상사중재원 중재인
- 기획재정부 민간투자사업분쟁조정위원회 자문위원
- 현 법무법인 세창 변호사

* 위 내용은 법무법인 세창으로부터 콘텐츠 제공 동의를 받았습니다. 

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